樓市真的降了！深圳價格腰斬，北京二手房成交量跌至谷底

過去我們喊了一遍又一遍狼來了，到了今年，狼似乎真的要跑進樓市了。繼上次兩家房企降價被罰后，關于房子降價的消息，就從來沒有斷過，這其中也包括一線城市北上廣深，過去我們說樓市有泡沫，說的更多的是四五線城市。但在今年的各種因素疊加之下，別說四五線城市，就連一線城市可能也把偌大的房地產市場，快要撐不起來了。例如深圳，據傳有樓盤8.6萬每平的房子直接腰斬至3.8萬，還有的業主直降1000萬也依然沒有人愿意接盤，甚至還有個別樓盤搞起了“負首付”的噱頭，520萬的房子可以貸570萬，買房“送”裝修。其實縱觀國內房地產幾十年來的發展歷史，用奔跑前行來形容也毫不為過，但不管是房地產還是人，跑久了難免要停下來，甚至還會躺下休息，因為一直跑，誰也堅持不了。而房地產到今天，也越來越像過去我所說的那樣，變成了一場“擊鼓傳花”的游戲，只不過到了今天，愿意在“高位接盤”的人越來越少了而已。除了深圳，北京樓市其實也不好過。在4月大跌8000套后，北京二手房5月成交量不足萬套，環比成交下降，而熱點區域掛牌量則出現大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。北京樓市降溫起始于3月中旬，進入五一后，市場的降溫更為猛烈，截止5月24日，北京二手住宅共成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。另一個大城市杭州，據統計也已經七連跌了，4月份二手成交量跌去了三成，加上最近阿里的部分人員優化，杭州碼農地區的房價直接大地震。從二手房掛牌量來看，深圳、上海、杭州，都高達20多萬套，北京也掛了十幾萬套，但都有價無市，接盤者寥寥無幾。很顯然，從當前的數據來看，樓市或多或少已經到了快要移步ICU的局面，形勢刻不容緩。而在今年年初，還不是這樣的。今年前四個月，國內70個最大城市的新房售價均出現了上揚，扭轉了疫情時期長達一年的下滑趨勢，但反彈剛剛出現就失去了動力。究其原因，還在于政策端對房價的利好措施，可能已經見頂。例如我們都知道的，房貸利率下降，以及對購買條件的放寬等等，都在一定程度上導致了房價的上揚，但隨著市場的有效熱情被完全釋放，隨之而來的就是各項經濟恢復的疲軟。例如4月份的CPI僅僅增長了0.1%，看起來好像是通縮要來了，但與此同時，我們的M2廣義貨幣供應量卻出現了雙位數增長。換句話說，市場上的錢多了，但錢卻沒有更有效快速地流通，這就導致了一個很大的問題。經濟疲軟。經濟疲軟就需要有強心針注入市場，給予經濟活力，但現實情況是，過去的大水漫灌行不通了，市面上的錢多了，但CPI指數反而下降，這要么是錢的導向出現了問題，要么是人們消費變少了，亦或者兩者皆有。一個人的消費就是另一個人的收入，一旦消費跟不上，企業就會縮減而不是擴張，這個時候就業率就會增高，同時由于人們失去了工作和收入，消費反而會更差，進而形成惡性循環。這個時候，房地產的作用就凸顯出來了。作為一個數萬億的大市場，國內的支柱型產業，在某種意義上，救樓市就等同于救經濟。更無奈的地方在于，在M2增長雙位數的情況下，CPI依然增長有限，這說明在政策端，我們能夠用的牌其實不多了，要么放水刺激經濟，要么救樓市刺激經濟。如今兩張牌基本上都打出來了，但效果我們其實也看到了，有限。今天的購房者也好，消費者也罷，或許都漸漸注意到了一點，那就是未來怎么辦，未來在哪里？抱著對未來的不確定性，人們不敢消費、不敢買房、甚至是不敢投資。而對未來的不確定性，本質上又是市場自身造成的。根據貝殼研究院去年8月發布的報告，國內28個大中城市平均住房空置率為12%，這意味著每十套房中就有一套是空置房，從純市場的角度來看，這本身就是對資源的耗散。當然，貝殼在報告發表后已經從網上撤下了，稱是“調研樣本和程序不夠規范”，數據“不能充分反映真實情況”。類似這樣的例子，其實就是狼來了。如今很多人認為房地產市場經不起任何風吹雨打，但房地產市場的真實情況究竟如何，其實我們每個人心里都有數，這就像房間里的大象，它客觀存在且如此龐大，但我們很多人就是假裝看不見。正是這種欲蓋彌彰的做法，反而加劇了房地產自身的不確定性，就如同薛定諤的貓，在沒有打開之前，我們永遠也不知道盒子里的貓到底是一種怎樣的狀態。在房地產限價的今天，一方面我們需要貫徹房住不炒，但另一方面由于價格的限制，導致房地產自身的風險和泡沫很難靠內部去消化。而要想讓房地產軟著陸，以目前的結構性問題來看，無異于登天。今天房地產承載了太多的貨幣，這個蓄水池已經到了一個夸張的地步，如果要軟著陸，那至少要讓經濟總量以今天的位置再上一個數量級。這需要一個漫長的過程。但目前來看，遠水解不了近渴。消費和收入，就是一個緊密貼合的線條，誰也離不開誰；有了消費，自然也就有了收入，同樣的當收入穩定開始增高的時候，消費也會呈上升趨勢。但眼下來看，一個萬億級別的新市場似乎已經遙不可及，在現有的行業結構下，其實可操作的空間依然很少。從類似經濟體的經驗來看，日本是保匯率，炒房客破產；隔壁鄰居是保房價，匯率崩潰，全民買單，而真正能夠讓房地產實現軟著陸的，縱觀全球來看，沒有一個像樣的模板，新加坡做的倒還不錯。但新加坡的模式，過去我們是最早學習的，但也是早早進入了靠房地產支持經濟增長的老路線。逆水行舟不進則退。今天的國民資產差不多70%都是房子，我們幾乎出現的是全民炒房的熱潮，在疊加結婚生子因素等社會觀念的綁架之下，房地產如今不僅僅是自身的危及，這種危機還有可能進一步蔓延到全民買單的可怕局面。今天很多人都在說確定性，都在說信心，而信心從哪里來呢？當然是從未來的中長期中來。但對今天的人來說，做任何的中長期規劃都存在著巨大的風險和不確定性，無法做中長期規劃，就會放棄中長期投資，日常修修補補，撐死了就是維持眼前的規模，而這，其實也就是蕭條的起因。而在今天，唯一能夠抵抗不確定性，擁抱確定性的，其實就是全球化。全球化說起來很唬人，但其實也就那么回事，全球化意味著共識，全球化也意味著一種基于規則和持續的貿易。但我們也知道，在今天這樣一個局勢下，過去的那種全球化當然也很難回到，世界不斷變化出新，但不管是外部的還是我們內部的，一個新的共識卻依然還沒有形成。而這，無疑是最可怕的。end.作者：羅sir，新青年的職場內參。關心事物發展背后的邏輯，樂觀的悲觀主義者。關注我，把知識磨碎了給你看。