民企失速，地產(chǎn)央國企內(nèi)部“卷”出新高度

圖片來源：視覺中國當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，部分地產(chǎn)央國企仍舊逆勢"交出了答卷。據(jù)中指院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴(kuò)大1.6個百分點(diǎn)，銷售額累計同比連續(xù)五個月下降。其中，前11月，在TOP50房企中，央國企銷售額平均增長8.2%，穩(wěn)健民企銷售額平均下降6.8%，混合所有制企業(yè)下降15.3%，出險民企下降48.0%。在逆勢增長背后，藍(lán)鯨財經(jīng)通過與多位就職于地產(chǎn)央國企的人士交流發(fā)現(xiàn)，央國企今年也經(jīng)歷了多輪區(qū)域架構(gòu)調(diào)整，而調(diào)整意味著人員的流失，由此帶來工作量的增大。此外，伴隨新調(diào)整，地產(chǎn)央國企對風(fēng)險的把控也更為嚴(yán)格，具體落實到銷售、拿地、融資上，地產(chǎn)央國企的經(jīng)營壓力也在增大。明源不動產(chǎn)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年通過引入來自民營房企的營銷人才，今時今日的地產(chǎn)國央企營銷隊伍，早已是高度市場化的團(tuán)隊。在廣州某國企工作的李然則表示，"這兩年，公司引進(jìn)了很多民營房企的管理人員，內(nèi)部的管理節(jié)奏明顯在提速。"據(jù)李然透露，她所在的公司各區(qū)域合并、裁撤不斷，領(lǐng)導(dǎo)也在會議上多次提及抓管理、提效率。"三四線城市公司調(diào)整更加頻繁。"王森在一家總部位于深圳的央企工作了近10年，他告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，沒有一年比今年調(diào)整力度更大，"我們很早就不去三四線城市拿地了，這兩年都是在去化當(dāng)?shù)貛齑妗?今年部分城市公司完成大部分目標(biāo)后，開始被區(qū)域公司合并，只保留少數(shù)機(jī)動人員。留下的更卷，誰都不想被淘汰。"王森稱。之前在龍湖工作5年、剛?cè)肼毮逞肫蟮牧重S告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，"案場配的物業(yè)、客服、行政方面的人手也很少，現(xiàn)場許多行政上的事情，比如零散的采購、維護(hù)工作，全讓策劃兼著干了。同時，除了干本職工作外，還得兼著做許多銷售管理、物業(yè)管理的活兒。"林豐進(jìn)一步稱，"雖然央國企今年拿地仍是主力，但背后考量因素也在增多，這要求我們拿地更為精準(zhǔn)。""今年部分央國企在土地市場的表現(xiàn)給外界激進(jìn)印象，但在企業(yè)內(nèi)其實已經(jīng)過多輪評估。"總部位于北京的某央企集團(tuán)負(fù)責(zé)人透露，"央企在拿地前需要內(nèi)部過會，并有嚴(yán)格的內(nèi)部價格紅線。以我們?yōu)槔浪惬@得的樓面價利潤小于10%，就不允許拿。"數(shù)據(jù)顯示，前十一月房企投資格局以央國企為主，尤其在核心城市央國企幾乎以全面撒網(wǎng)的策略在投資。克而瑞集團(tuán)董事長丁祖昱表示，百強(qiáng)房企拿地金額超過100億的21家企業(yè)中，民企只有3家，另有3家混合所有制房企，其余全部為國央企。具體來看，1-11月，中海地產(chǎn)拿地金額超過千億的房企，拿地金額為1089.9億元，同比增長25%。另外，其余央國企比如建發(fā)房產(chǎn)、中國鐵建等不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅分別為36%和18%。在融資端，一位就職于央企負(fù)責(zé)財務(wù)工作的人士則告訴藍(lán)鯨財經(jīng)，央企現(xiàn)在融資也難，銀行不會像之前那樣閉眼放貸，只是在有放貸額度壓力下才會適量放，"因為銀行被考核的始終是利潤，銀行也不敢承擔(dān)風(fēng)險"。文中李然、王森、林豐均為化名