【樓評】太原“保障房”|劍指剛需，對樓市影響！

太原樓評?| 業內視角521篇/文3998字/閱讀20分導讀2023年4季度，樓評君為太原某保障型租賃住房項目做相關調研論證！2024年1季度，太原配售型保障房（限制出售）先鋒試點項目開啟！察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！2023年金九銀十結束后，新一輪“房改”官宣，8月25日國常會審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)，近期已傳達到地方。文件明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。如果貫徹保障房在供給中高額占比，這將徹底改變中國樓市的供給結構。房地產行業是否會進入拐點？2023年12月召開的中央經濟工作會議提出重點工作部署：“推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等‘三大工程’?！?024政府工作報告揭示新藍圖：穩步推進保障性住房建設成為各省份重要內容，除山西、青海和甘肅，其余28個省份都提出建設籌集保障性住房目標。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。加大保障性住房建設和供給，完善“保障+市場”的住房供應體系，保障房滿足工薪收入群體剛性需求，商品房滿足城鄉居民改善性需求，滿足多樣化、多元化需求。各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。要抓配套政策落地，落實好中央補助資金、專項債券、商業配套貸款和稅費優惠等支持。要抓項目開工，對第一批如期交付，第二批項目籌備的滾動推進機制。在明確具體目標陣營的省份，較之2023年，除了上海、內蒙古、西藏的目標增長外，其他省份目標都在收縮。保障性租賃住房依然是保障房扛大旗者。其主要區別：開工建設是“開發”型，對相關的政策、土地、規劃、融資、設計施工建設均有管理壓力和風險，保障型租賃住房通?！百徶谩毙?，可對庫存商品房化解！太原樓市｜4000套保障2023年12月29日太原市規資局《XD-05片區04街區005、007等地塊控制性詳細規劃修改必要性研究及修改方案（草案）公示》對長風東街兩宗居住土地進行修編。2024年01月12日太原市行政審批服務管理局《關于太原市配售型保障性住房錦繡長風項目建設工程選址的公示》，這里將建設為太原市首個配售型保障性住房！根據公示的項目概況：用地面積5.78公頃（86.7畝），用地性質為R2二類住宅用地，容積率≤2.9，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米；005地塊商業兼容比3.5%，007地塊商業兼容比1.2%。2024年03月06日山西省招標投標公共服務平臺發布了《太原市配售型保障性住房錦繡長風項目EPC總承包招標公告》：建設內容主要包括12棟高層住宅樓、換熱站、配套樓、商業樓、地下車庫、大門及配套基礎設施等，總建筑面積約為24.29萬平方米，總投資約為129718.52萬元。據此投資推算：建筑面積成本約為5340元/㎡！2024年03月07日太原市城鄉規劃設計研究院發布公告：網上流傳的個別信息存在主觀性、片面性的誤解。言下之意就是與實際有一定差別！具體看不看網絡傳播版本的信息有哪些？根據通知的時間段：2024年03月10日之前掃描二維碼參與調查、登記信息！這個時間連貫性吻合度極高！具體看透露的信息：1，市ZF主要領導安排，委托市規院針對特定人群基層員工推出4000套保障房！2，購置條件需正式職工或合同工，已婚無房戶，未婚無房，未享受房改福利房的！3，全款購置，或協調公積金和銀行貸款【猜測尚未落實金融政策】，首付不明！4，項目約兩個，戶型均為80-140㎡，位置分別是長風東街【預計1000套，約90畝】，汾東南路【預計3000套，約160畝】。5，銷售價格：毛坯4500元【成本+微利】，精裝5000-6000元【成本+微利】！6，房屋性質為保障性住房，無房產證，不可上市交易，變賣房屋可申請回購！樓評君作為業內參與過保障性住房項目的咨詢方，感覺此通知的框架上倒是可行的，除了4.5K售價是否滿足成本和140的戶型是否符合保障性人群需求上存有異議！NO. 1｜解讀杭州配售型保障房—70㎡2024年02月27日，浙江省首批配售型保障性住房在杭州開工！2024年，杭州計劃籌建配售型保障性住房不少于6000套，銷售價格將堅持保本微利原則。奠基開工的配售型保障性住房項目共2個，分別為西湖區轉塘單元XH1803-11地塊一期項目和小和山單元XH1403-08地塊項目。轉塘單元XH1803-11地塊一期項目轉塘單元XH1803-11地塊一期項目地上建筑面積約2.5萬平方米，計劃建設配售型保障性住房252套，以70方左右的中小戶型為主。距離地鐵6號線中村站僅150米。小和山單元XH1403-08地塊項目小和山單元XH1403-08地塊項目地上建筑面積約6.2萬平方米，計劃建設配售型保障性住房678 套，以70方左右的中小戶型為主。項目距地鐵3號線石馬站僅200米。小和山單元XH1403-08地塊項目杭州配售型保障性住房建設計劃明確不少于6000套，規劃建設保障性住房，是構建房地產發展新模式“三大工程”建設中的一項重要內容，目標是形成政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。根據要求，配售型保障性住房主要面向城市戶籍住房困難家庭、各類引進人才群體供應。準入條件將從無房、戶籍、人才類別、社保繳交年限、單身年齡等方面分類明確。房屋戶型將結合家庭人口數量、人才等級等因素綜合確定。銷售價格將堅持保本微利原則。同時，配售型保障性住房將實行嚴格的封閉管理，不得變更為商品住房以買賣、贈與等方式上市交易。（一）項目小型化，戶型小型化（二）配套齊備，公共交通支撐（三）以戶籍、人才、社保為要素NO. 2｜解讀福建廈門保障房——4.5折2017年，廈門依托地鐵沿線島外四區各選址一處地鐵社區，共規劃4個保障房地鐵社區選址，將提供6.48萬套房源【集美0.87萬同安1.49萬海滄1.12萬翔安3.0萬】！2018年12月31日廈門地鐵1號線運營，2019年保障房項目擬定！2020年廈門在軌道1號線正式立項了中大型的社會保障性住房——地鐵保障房，據此看，軌道建設和保障房的建設關聯性較高的！該項目占地約76906㎡，土地為劃撥形式，廈門軌道交通集團有限公司投資88677萬，地上建面195731.17㎡，共計2284戶【戶均85㎡，建安成本約4500元/㎡】2021年7月，廈門4000套地鐵社區保障性商品房明起申報！以4.5折配售！申報對象廈門市無住房的“三高”企業骨干員工家庭！2023年，廈門保障房申請以及相關分類制度相關進一步完善！初步分為大眾型配售和人才配售兩類保障性商品房，其核心為產品的面積上不同，其他政策相似！申報條件：(1)申請家庭成員至少有2人取得本市戶籍，且至少有1人取得本市戶籍滿3年； (2)單身居民年滿35周歲且取得本市戶籍滿3年，可以以個人名義申請。 (3)申請人具有普通全日制本科及以上學歷，國（境）外學士及以上學位，或者具有中級及以上職稱，或者具有技師職業資格，不受取得本市戶籍、家庭成員取得本市戶籍的人數以及年限的限制，需在本市連續繳納基本養老保險滿60個月且申購時仍在保，中斷情況的累計不超過6個月且相應的月份不計在內。申請人單身需年滿30周歲。 (4)經市人社部門認定符合條件的骨干人才。 (5)經市人民政府臺港澳事務辦公室認定符合條件的臺灣同胞申請家庭。推出機制：除了配售型《廈門市2023年已入住保障性租賃房房型調整批次輪候分配方案》！1.申請對象范圍寬松。2.多個區、多個房型均有房源【主力60㎡2房和70㎡3房】。3.房源共約5200套房源，均為現房。太原配售型保障房回顧：行業下行期，保障房作為社會保障方針的重要組成部分，是為了改變社會中低收入群體的居住環境和提高他們的生活品質而設立的。太原保障房也是順應其勢的！2022年，太原市人民政府先后出臺了《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》和《關于印發促進房地產業良性循環和健康發展的若干意見的通知》。2023年太原已籌集保障性租賃住房房源3.6萬余套！其中，通過企業新建方式籌集3148套（間），市租建投公司通過定向購買方式籌集27404套（間）、通過市場購買方式籌集4704套（間），改建項目1612套（間）。保障房領域如何發展，將保障房和商品房有效的賽道區分和促進，以及保障房的選址，政策配套、產品設定、合理定價、保障交付、金融支持、退出機制等方面需要充分調研需求和市場形勢，切勿操之過急！由于太原市的主力商品房面積成交為100-130㎡的段的剛需類產品，配售型保障房是否考慮控制面積賽道避免重疊，控制總價的范圍，切實調研服務保障類群體！近年來由于各種原因，部分城市許多保障房項目卻成為了爛尾樓，給低收入群體帶來了嚴重的困擾。這也成為了亟待解決的難題，畢竟保障房一旦銷售就有回款風險。首先，決策者在保障房上有著清晰的藍圖和規劃。熟悉城市房地產運行，保障房業務的全面發展，并結合經濟和社會環境作出科學合理的決策，確保能夠長期穩定運行。此外，決策者還應該注重創新思維，尋找新的解決方案和途徑，譬如上海，北京等相關保障房的建筑規范要求的突破，降低地下車位配比，擴大地上公區等訴求！最后，結合住建部“好房子”的訴求，保障性住房也需要有品質，絕非建設低質量的建筑垃圾，如太原著名“鴿子籠”——辰憬天地！故而，樓評君給予太原保障房的一些思考和發展預判?。ㄒ唬┡涫郾Ｕ戏宽椖靠匾幠？孛娣e，與商品房賽道錯位?。ǘ┲攸c布局在公共交通端部拿地建設，考慮配套需求！（三）人才補貼入房價，提升品質，打通金融支持做現房?。ㄋ模┩顺鰴C制上參考廈門，差額區別主要土地費用補征！（五）扶持省屬國企如建投等做代建，確保工期和保交房！咨詢顧問，專注趨勢！文中意見和內容僅供交流使用主業：城市進入/土地推薦/可行性分析產品定位/開發咨詢/企業培訓-- END --? Copyright作者：張明圖片：來源網絡 侵刪原創作品未經同意或授權不得商用□ 太原樓評原創熱文□