【觀點】理性看待統計數據房地產市場向好發展基礎穩固

3月18日，國家統計局公布了我國今年1~2月份房地產市場基本情況統計數據。多位受訪專家表示，應理性綜合看待這些數據，目前我國房地產市場正處于一個關鍵的歷史階段，市場回穩向好空間非常大，隨著相關政策措施的落地見效、積蓄的各類能量的釋放，必將推進房地產市場平穩健康發展。房企開發投資降幅收窄多項政策措施成效初顯國家統計局的數據顯示，今年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降了9％，降幅比上年全年收窄了0.6個百分點。“房地產開發投資額呈現低開態勢，但總體風險可控。”易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時說，開發投資額同比跌幅有所收窄，意味著去年開發投資萎縮的狀態有所遏制，是供給端企穩的積極信號。此外，房企競爭結構持續調整，目前有能力開發投資的企業，基本是更為健康、財務能力更強的企業。在房地產融資協調機制等政策措施的支持下，這些企業開發投資動力有增強的可能。中指研究院指數研究部研究總監陳文靜也認為，隨著房地產融資協調機制進程不斷加快、企業端資金支持力度持續加大，相關項目建設也有望持續推進，疊加多地“三大工程”建設加速，均會為房地產開發投資提供一定支撐。“房地產投資下降幅度有所收縮，反映出各地推進建立城市房地產融資協調機制、‘一城一策’等成效正在顯現。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬向記者表示，隨著資金保障的到位和優質土地供給的增加，企業開工意愿會進一步增強，房地產開發投資有望繼續修復。多因素導致新房銷售暫時下降優化購房政策提振市場信心國家統計局的數據顯示，2024年1~2月份，全國新建商品房銷售面積同比下降20.5％，銷售額下降了29.3％。嚴躍進認為，數據有所下滑是正常的，因為去年1~2月份的基數比較高，所以會出現今年這樣的降幅數據。而從實際情況來看，購房交易市場已經出現企穩態勢。虞曉芬對此分析稱，去年一季度疫情放開后被壓抑的購房需求集中爆發、相對高基數以及新上市樓盤數量又相對減少，加之市場進一步分化，多地出現了創新型高品質改善性樓盤熱銷，而量大面廣傳統型、剛需型住房產品降幅較大，導致工薪階層購房能力與購房信心不足，這也是商品房銷售面積出現負增長且降幅有所擴大的原因。陳文靜也認為，新房銷售同比下降的原因在于，一是受疫情期間積壓的購房需求集中釋放帶動，去年年初新房銷售持續保持較大規模，1~2月新房銷售面積處于歷史高位。二是今年春節假期較長，人們忙著過年出游，在一定程度上也影響了購買住房的節奏。她介紹說，根據中指研究院的數據，今年1~2月，重點25城二手住宅成交面積同比下降13.1%，降幅明顯低于新房，二手房市場保持一定活躍度。由此可見，購房需求仍在穩步釋放，而二手房交易保持活躍，未來有望為新房市場提供更多置換改善需求。在陳文靜看來，當前各地房地產融資協調機制加快建立，不少項目的資金正在落實，有望進一步修復企業和居民端市場預期；3月以來核心城市政策效果持續顯現，多個城市二手房周度成交已達去年下半年以來高位，新房市場銷售規模亦在溫和回升。近期杭州全面取消二手房限購政策，進一步提振了市場信心。短期來看，各地需求端政策有望繼續優化調整，預計核心城市房地產市場活躍度將進一步提升，部分城市“小陽春”行情仍有預期。著力解決資金難題有力激活住房需求國家統計局的數據顯示，1~2月份，房地產開發企業到位資金16193億元，同比下降24.1%。“這說明，后續要進一步解決資金問題。”嚴躍進說，房地產的核心問題是資金問題，各地在融資協調機制的推進過程中，要進一步提高效率，積極改善房企資金的到位情況。他分析認為，今年3月份各地售樓處反饋的情況是，周末看房量在增加，同時一些城市二手房交易積極性也在增加，鑒于這些現象，資金也會進入到改善盤，有助于改善房企資金狀況。陳文靜表示，今年以來，我國宏觀經濟實現良好開局，消費、出口均實現較好增長。今年的《政府工作報告》將2024年GDP增長目標設定在5%左右。就房地產而言，這意味著會有更多有力政策不斷跟進，財政、貨幣政策將會持續發力，多部門協同推進，必將為房地產市場平穩發展提供更大的動能。對于未來房地產市場走勢，虞曉芬認為，從供給側，仍需要進一步加強對需求研究，精準供地、精準產品定位，加大新技術應用，加強項目全生命周期管理，加快基礎設施和配套設施建設，以好產品、好小區、好社區引領和創造需求，金融、住房城鄉建設部門應加快全面落實房地產融資協調機制，確保項目按時保質交付；從需求側，可進一步降低首次購房家庭的成本等，滿足人民群眾更舒適的居住需求。“加快構建房地產發展新模式，必須加快房地產企業開發運營模式的轉型。”上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰表示，提高自有資本占比和資金鏈抗壓性，不盲目擴張，保持適度開發規模，用心做精品好房子開發，在局部區域精耕細作，開發與經營等多種業態并重，這應該成為房地產企業的明智選擇。中央經濟工作會議和全國兩會對優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展提出了明確要求，即適應新型城鎮化的發展趨勢和房地產市場供求關系的變化，加快構建房地產發展新模式，加大保障性住房的建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。相信隨著這些政策措施的落實，房地產市場一定會迎來平穩健康和高質量發展的新局面。來源：中國建設報