剛剛！金融支持住房租賃市場政策落地

1月5日，中國人民銀行國家金融監督管理總局發布關于金融支持住房租賃市場發展的意見，提及支持住房租賃供給側結構性改革，重點支持自持物業的專業化、規模化住房租賃企業發展，以及建立健全住房租賃金融支持體系。加強住房租賃信貸產品和服務模式創新意見明確提出，加大住房租賃開發建設信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年。滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求。利用貸款購買的商品住房、商業用房等應為法律關系清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長不超過30年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%，貸款利率由商業銀行綜合考慮借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定。支持發放住房租賃經營性貸款。住房租賃企業運營自有產權長期租賃住房的，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過20年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的80%。住房租賃企業依法合規改造工業廠房、商業辦公用房、城中村等形成的非自有產權租賃住房，住房租賃經營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。商業銀行應對租賃住房運營管理合法合規情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業的專業能力、財務狀況、持續審慎經營等開展盡職調查，并結合住房租賃企業的經營、風險特點和貸款用途，合理審慎設計貸款的額度、期限、利率和還款方式。拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道意見明確提出，增強金融機構住房租賃貸款投放能力。支持商業銀行發行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款的投放。拓寬住房租賃企業債券融資渠道。支持住房租賃企業發行債券，專項用于租賃住房建設、購買和運營。鼓勵優化債券發行流程，提高住房租賃債券發行效率，為住房租賃企業提供融資便利。支持發行住房租賃擔保債券。住房租賃企業持有運營的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。穩步發展房地產投資信托基金。穩步推進房地產投資信托基金試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業持有運營長期租賃住房。支持房地產投資信托基金份額交易流通，促進住房租賃企業長期穩定經營，防范短期炒作。優先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會主義先行示范區等國家政策重點支持區域以及人口凈流入的大城市開展房地產投資信托基金試點，為利用各類建設用地（含集體建設用地、企事業單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營長期租賃住房的企業提供資金支持。此外，意見還明確提出，嚴格住房租賃金融業務邊界，加強住房租賃信貸資金管理，規范住房租賃直接融資產品創新，防范住房租賃金融風險等。專家看法：最終的政策落地更加務實和具有實操性“此次政策發布，是在2023年征求意見稿基礎上的正式發文，對于后續金融支持住房租賃市場將有較好的指導作用”，易居研究院研究總監嚴躍進表示，根據此前公開征求意見的反饋情況，包括企業開業報告或備案、對住房租賃團體購房貸款按風險合理定價、開發與運營為同一主體時的融資政策、完善租賃住房資本市場退出機制等方面都做出了修正，也說明最終的政策落地更加務實和具有實操性。他強調，此次政策發布對于2024年各地促進住房租賃工作具有積極的作用。考慮到意見稿發布的時候沒有提及三大工程等內容，所以建議實際過程中要積極向三大工程靠攏。比如說，城中村房源改造、青年人住房保障等方面，都可以結合此次央行政策以及此前三大工程的要求，做相關工作的優化。采寫：南都·灣財社記者 王艷玲