2023年天津房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)與展望

2023年，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)樓市，各級政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，政策環(huán)境已接近2014年寬松階段，但市場表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。天津樓市政策緊跟中央，8月底進(jìn)入政策密集期，從優(yōu)化限購區(qū)域、降低首付比例、完善認(rèn)房不認(rèn)貸、提高公積金貸款額度等方面支持剛性和改善性住房需求。受年初補(bǔ)償性購房、下半年政策刺激影響，2023年天津新房市場成交面積同比增長2成，成交面積與2014年基本相當(dāng)。更多天津房地產(chǎn)市場研究 ，“中指云” 獲?。◤?fù)制鏈接）https://www.cih-index.com/上半年政策以微調(diào)為主，8月底進(jìn)入政策密集期2023年上半年，天津樓市政策調(diào)整幅度不大，主要以優(yōu)化公積金政策為主，實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”（名下無房且首次公積金貸款結(jié)清，再次使用公積金即可執(zhí)行首套政策）、提高貸款額度等。8月底，天津緊跟中央，政策發(fā)布進(jìn)入密集期，包含優(yōu)化限購區(qū)域、完善認(rèn)房不認(rèn)貸等，政策環(huán)境已大為寬松。圖：2023年天津限購政策圖：2023年天津商貸政策圖：2023年天津公積金政策土地市場政府調(diào)整土地供應(yīng)策略，土地出讓條件優(yōu)化天津兩集中供地模式持續(xù)完善，以需定供、按需掛牌成為主要操作方式，全年共推出91宗地塊，規(guī)劃建筑面積為822.85萬平米，同比增長20.37%。但供應(yīng)面積仍處于近六年較低水平。2023年年底，天津已不再對所有地塊設(shè)置最高限價。備注：以公告時間為準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/宅地規(guī)劃建面同比增長7成，“小而精”地塊受追捧，市內(nèi)六區(qū)地塊占比提升顯著2023年，天津住宅用地成交81宗，同比增加32宗，規(guī)劃建面689萬平米，同比增長72.30%，成交量為近六年相對低值。2022、2023地塊規(guī)劃建面均值均低于9萬平米，小體量地塊逐漸成為趨勢。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/2023年，住宅用地成交樓面價為8150元/平米，為近六年最高水平，當(dāng)年市內(nèi)六區(qū)成交地塊增多，拉高全市成交樓面價。住宅用地成交金額為561.82億元，同比增長77.93%。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/從區(qū)域來看，四大片區(qū)中，濱海新區(qū)宅地成交量最大，規(guī)劃建面為193.71萬平米，全市占比28%，同比提高4個百分點；其次為市內(nèi)六區(qū)，規(guī)劃建面為192.32萬平米，全市占比28%，同比提高15個百分點；環(huán)城四區(qū)規(guī)劃建面184.29萬平米，全市占比27%，同比下降10個百分點；遠(yuǎn)郊五區(qū)規(guī)劃建面119.05萬平米，全市占比17%，同比下降9個百分點。16個區(qū)中，僅紅橋區(qū)、薊州區(qū)沒有宅地成交。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/土地市場：成交“新勢力”，共有10宗城市更新地塊成交2023年6月，天津推出《中心城區(qū)更新提升行動方案》，下半年城市更新進(jìn)入加速實施階段。2023年，天津共出讓城市更新地塊10宗，規(guī)劃建面84.64萬平米，除了1宗地塊位于東麗，其他地塊均為市內(nèi)六區(qū)地塊。商品住宅城市排名：天津商品住宅成交金額同比增速全國重點城市第一2023年，天津商品住宅成交1735億元，受2022年低基數(shù)影響，同比增長24.76%，增幅顯著。從全國層面來看，在重點城市中，天津商品住宅成交金額增速全國第一。表：2023年重點城市商品住宅（不含保障房）銷售金額同比增速TOP10全市商品住宅：市場量價齊升，成交結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇2023年，天津商品住宅供應(yīng)800萬平方米，同比增長15%，但仍處于近十年較低水平。成交89663套，同比增長25%，從近十年來看，2023年成交面積與2014年基本持平，低于中位數(shù)（1192萬平米）。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/2023年，天津商品住宅成交1735億元，同比增長24.76%。從近十年來看，成交金額高于2014、2015年水平。成交均價為17770元/平米，連續(xù)五年上漲，為歷史最高水平，當(dāng)年市內(nèi)六區(qū)成交占比提高顯著，使得全市成交均價結(jié)構(gòu)性上漲。整體來看，2023年天津市商品住宅市場整體表現(xiàn)良好，成交量價均同比上漲。從近十年來看，供需均處于較低水平。全市成交價格結(jié)構(gòu)性上漲，拉升總成交金額上漲，但總金額仍處于近十年中位數(shù)以下。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/區(qū)域成交結(jié)構(gòu)：購房需求回歸城市核心區(qū)，市內(nèi)六區(qū)市場份額繼續(xù)提升2020年以來，受行業(yè)調(diào)整、區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化等因素影響，購房需求逐步回歸城市核心區(qū)，2020-2023年市內(nèi)六區(qū)商品住宅成交面積全市占比已連續(xù)4年提升，2023年市場份額達(dá)到15%。環(huán)城四區(qū)仍為全市成交主力區(qū)域，成交面積占比為34%；其次為遠(yuǎn)郊五區(qū)、濱海新區(qū)，占比分別為26%、25%。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/二手房成交量創(chuàng)新高2023年天津二手住宅成交14.84萬套、1295萬㎡，成交套數(shù)、成交面積這兩個指標(biāo)都是過往五年間最高值。二手房全年成交面積比新房全年的簽約量高出了33%；若按套數(shù)，天津二手房市場份額已高達(dá)66%。與新房成交價格再創(chuàng)新高相反，二手房價格則完全走至反方向，尤其是在下半年“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策完善后，二手房掛牌量迅速走高，價格下行探底趨勢更為明顯。2023年二手住宅價格同比跌幅顯著。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/成交結(jié)構(gòu)：成交面積兩極分化，小面積戶型更受市場青睞從面積段來看，2023年天津二手房成交分化嚴(yán)重，成交套數(shù)最多的是60㎡以下戶型，占比22%；其次為60-80㎡，成交套數(shù)占比20%。而120㎡以上大面積段市場占比較低，為12%。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/成交結(jié)構(gòu)區(qū)域分析：城市中心以小面積為主，城區(qū)外圍成交面積較大各區(qū)來看，市內(nèi)六區(qū)成交主力面積均為60㎡以下。環(huán)城四區(qū)中，西青成交主力面積段為90-100㎡及60-80㎡，東麗成交主力面積段為90-100㎡，津南成交主力面積段為80-90㎡，北辰成交主力面積段為60-80㎡。濱海新區(qū)成交主力面積段為60-80㎡。遠(yuǎn)郊五區(qū)中，靜海、武清成交主力面積段均為100-120㎡；寶坻、薊州、寧河成交主力面積段均為90-100㎡。從成交板塊來看，教育資源優(yōu)質(zhì)的河西中心板塊成交套數(shù)最多，且近70%以上為60㎡以下面積。數(shù)據(jù)來源：市場監(jiān)測：https://www.cih-index.com/趨勢展望：政策仍有調(diào)整空間，天津樓市調(diào)整已接近底部區(qū)域，出現(xiàn)邊際改善跡象，樓市有望逐步企穩(wěn)房地產(chǎn)行業(yè)正處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型階段，中央出臺了大量促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重大舉措。天津堅決落實“因城施策”，出臺了“解除限購、降低首付”等優(yōu)化措施，取得了積極效果，樓市調(diào)整已接近底部區(qū)域，出現(xiàn)了邊際改善跡象。與其他城市對比來看，天津樓市政策步伐仍相對謹(jǐn)慎，2024年仍有多個方面可繼續(xù)優(yōu)化。如天津公積金首付比例有望調(diào)整至與商貸保持一致，限購政策方面可參考廣州“房票”、“以房屋建筑面積劃定限購范圍”，或參考蘇州全面取消限購。2023年天津宅地成交面積同比增長7成，其中市內(nèi)六區(qū)地塊面積同比增長近3倍，預(yù)計2024年市場供應(yīng)量將增長，將為銷售市場體量提供一定支撐，且市內(nèi)六區(qū)市場份額將進(jìn)一步擴(kuò)大。2024年，在優(yōu)質(zhì)項目增多、建筑規(guī)范放開、產(chǎn)品迭代升級、改善需求釋放的助推下，天津樓市將有望逐步企穩(wěn)。報告下載（電腦端復(fù)制鏈接）?2023年度盤點中國房地產(chǎn)2023年市場總結(jié)&2024年趨勢展望https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百億企業(yè)排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html2023年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html2023年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/67585.html2023年中國房地產(chǎn)政策盤點https://www.cih-index.com/report/detail/66469.html年度盤點丨2023年樓市十大關(guān)鍵詞https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html支持民營房企融資，三支箭最新進(jìn)展https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html2023年房地產(chǎn)行業(yè)并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC與險資積極參與https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html2023中國商業(yè)地產(chǎn)市場年報https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html2023年城市更新發(fā)展總結(jié)與展望∣政策篇https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html2023年城市更新發(fā)展總結(jié)與展望∣行業(yè)篇https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html定了！2024房地產(chǎn)政策如何發(fā)力https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html重磅利好！落實“以進(jìn)促穩(wěn)”，京滬大力度優(yōu)化樓市政策h(yuǎn)ttps://www.cih-index.com/report/detail/65699.html中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告（2024年1月）https://www.cih-index.com/report/detail/67816.html?企業(yè)研究2024年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜https://www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